具體來看，建筑連接器是一款多技術融合的行業應用APaaS連接平臺產品，提供連接數據、應用、用戶和產業以及全真互聯的能力，并內置建筑不動產行業組件、行業模型庫等，連通豐富多樣的生態SaaS應用。

客戶連接器是一款不動產營銷服一體化、數智化平臺產品，運用大數據、大模型、人工智能等技術以及LBS服務、C2B連接等優勢，提供數智賦能的用戶洞察、營銷、運營、客服等能力，為企業精細化運營管理提供賦能。

地產進入下行周期，客戶數字化投入愈發謹慎

騰訊云副總裁、建筑與不動產行業總經理顧偉認為，伴隨著房地產進入下行周期，房地產商在數字化方面的投入已經告別了大手大腳、全面鋪開的時代，轉而進入精細化運營階段，相應的投入變得更加謹慎。

過去，在行業上升期，地產商在數字化方面的投入非常巨大，許多地產公司每年的預算高達數億甚至十數億元，打響了一場兵精糧足的“地產科技戰”。

近幾年，地產行業遭遇一次寒冬之后，地產商們開始收縮預算、細水長流，主要有兩個明顯的特點：

• 控制IT部門的規模

以往地產商大力投入數字化時，內部的IT團隊多達上千人，現在開始削減人力，將規模限制在數百人左右。

• 算ROI，強調效益周期

此前地產商對數字化的投入不計成本，只要有好的方案便可以部署，但如今部署數字化方案要嚴格計算ROI，要求方案能夠在短期內（1～2年）帶來明顯的降本增效，凡事短期內無法帶來實效的方案，基本上會被叫停。

行業上升期，地產商通過人員無序擴張自研技術來滿足個性化需求，這種模式成本極高，效益不如預期。那么在下行階段，地產公司維護高成本的IT團隊很難持續，但數字化轉型需求仍然迫切，這時便需要更加專業的方案商進行賦能。

顧偉表示，行業進入“存量時代”，機遇從土地紅利轉向管理紅利。企業只有通過精細管理、存量運營等手段提質增效，挖掘管理紅利，才能實現文章的增長。

由于地產行業上下游鏈條很長，過往在設計、建造、運維等環節中，存在大量系統割裂、數據孤島等問題，內部管理和外部業務之間有很多鴻溝。同時，在服務客戶環節，地產商、物業等也存在觸達效率低、獲客成本高痛點。

地產行業亟需更多有效的數字化解決方案來實現變革和升級。

兩款產品：建筑連接器、客戶連接器

騰訊云本次發布的建筑連接器和客戶連接器，能夠為不同場景提供對應解決方案，助力企業進行精細化管理。

建筑連接器融合了AI、數字孿生、機器學習、實時渲染、實景建模等技術，可打通行業數十個不同場景。

• 數據方面，通過連接各種業務系統、物聯網、流程流轉及人員交互數據，打破數據孤島；

• 應用方面，通過系統間協同，避免復雜的點對點連接；

• 生態方面，助力企業和合作伙伴在平臺上找到更多的需求、機會；用戶方面，連接建筑行業的各個角色，提升協同效率。

建筑連接器能夠根據業務需求，提供能力的靈活組配，提供快速開發應用的能力，其內置的建筑不動產行業組件、行業模型庫和業務主題模板，可以連通豐富多樣的生態SaaS應用，幫助建筑企業快速搭建和部署業務系統，提高工作效率。

客戶連接器，則是一款營銷服務一體化的對客服務產品，幫助企業實現客戶獲取、轉化和服務的全生命周期管理。

在地產營銷、物業客服等場景中，客戶連接器能夠充分利用騰訊在用戶運營方面的經驗和能力沉淀。在用戶獲取、留存與轉化等環節，客戶連接器為企業提供了一套數字化工具，幫助企業提升流量與轉化率、實現低成本精準獲客。

此外，客戶連接器還可以幫助企業快速構建會員運營模式，通過將企業內部的各個業態、業務聯動，能夠顯著降低營銷成本。同時，營銷AI輔助功能可以為企業提供智能推薦等服務，助力企業優化營銷策略，提高營銷效果。

顧偉表示，這兩款連接器，本質上是融合了多種能力的平臺型產品，能夠結合客戶本身的一些系統，來做端到端的場景化方案。

更具體一點，連接器可以通過兩種方式與地產原來的數字化系統進行配合，一種是內嵌，把客戶本身的行業經驗和knowhow內嵌到平臺；第二種是以外援即link in的方式拓展，從而快速生成解決方案。

目前，騰訊云已與建筑、地產、物業、城投等領域上百家企業建立了合作，并利用前沿的產品與技術，為建筑與不動產全產業鏈的數字化升級助力。

地產數字化轉型進行時

統計局數據顯示，2022年，建筑業和地產業增加值占GDP合計超過13%，其中，建筑業總產值達31萬億人民幣，從業人員超過5200萬，有著量大、面廣、用人多的特點。

這表明，住房和城鄉建設領域有著數十萬億的市場規模。

顧偉認為，地產商數字化轉型的關鍵，在于結合內部管理要素和外部業務要素，而騰訊云的優勢就在于連接能力、技術能力和開放生態能力。

“建筑建造現代化、地產與物業營銷服務一體化以及片區開發與城市更新數字化正在加速，建筑連接器與客戶連接器兩款行業產品，是騰訊助力建筑與不動產行業數字化轉型的新起點。”

未來，騰訊云將攜手更多的合作伙伴，共同推動建筑與不動產行業穩定可持續發展。雷峰網雷峰網

▎“萬科沒有興趣投資跟房地產無關的領域，只有機器人除外。”

2015年，萬科曾對外宣稱：未來重點是與研究機構做“機器人生產”，30%的萬科物業管理員將由機器人來取代。

當年，王石三提轉型，機器人每次必點，豪言壯語，毫不掩飾對機器人的厚愛。說罷的萬科隨后率先入局，大刀闊斧搞起了機器人。

物業機器人“大白”、多次跟隨公司登上世界舞臺的“愛娃”陪伴機器人，以及“不只是有氣質”的巡邏機器人“悟空一號”，更是成為萬科發展史上首款安保機器人。

三年后綠地也投身其中，不同于萬科單打獨斗，稍晚入場的綠地選擇借力。

綠地擬以3億入股深藍科技，并與之合資，一口氣組建了2家機器人子公司：綠地深藍建筑科技和綠地深藍機器人科技，準備在工業機器人、物流機器人、醫療機器人、教育機器人等領域全線作戰。

同年，聞風而動的碧桂園緊隨其后。

碧桂園斥800億巨資成立了“博智林機器人”子公司踏進機器人賽道。

官方數據顯示，截至2021年2月，博智林已經有28款建筑機器人及智能產品通過工地測試，并有18款機器人在超過15個項目中開展商業化試點應用，累積應用施工達80萬㎡。

早在房企之前，已有眾多企業以不同角度切入，并扎根于此：

“盈創建筑”瞄準3D打印的細分市場；“大疆創新”變身輔助地產商進行建筑項目管理的角色；“華蔚物聯”聲稱幕墻清洗、砌磚的專家；“大界機器人”打造“從數字化設計到機器人建造一體化服務”的人設；“廣田機器人”聯手中科院機器人團隊進軍行業。

萬科、綠地、碧桂園一眾房企大佬重金投入，大疆等跨界大佬鏖戰、眾多各有千秋的AI企業，一時間頗有八方來戰之感，好不熱鬧，那么：

●地產機器人能解決什么痛點？

●機器人造房這件事靠譜嗎？

●房企們的地產機器人，是真剛需還是偽需求？

基于以上問題，雷鋒網AI掘金志與業內多位專家進行了交流。

行業有痛點，政策有導向

地產行業正經歷史無前例的陣痛，機器人確能療愈一方。

一是人口紅利逐漸消失，勞動力短缺。

截至2019年底，全國建筑業企業同比增長8.82%；建筑業從業人數比上年末減少135.93萬人，同比下降2.44%。同時老齡化凸顯，勞動力成本不斷提高。

二是建筑行業工作環境惡劣、生產事故頻發：一面是噪聲、灰塵、毒氣等環境危害，一面是高空墜落、坍塌、物體打擊、觸電、窒息、中毒、機械等意外傷害。

安委辦函〔2018〕67號中指出，建筑事故總量已連續9年排在工礦商貿事故第一位，事故起數和死亡人數自2016年起連續“雙上升”。

再者，建筑業勞動生產率低，管理模式、技術設備落后。

建筑業勞動力主要來源于農村務工人員，大多沒有系統的知識儲備和技能培訓，傳統手工作業方式流于粗放。

建筑行業資源需求極為密集，建材使用不能精確控制，營建過程的材料浪費巨大。

也因此，國家在政策上多有導向。

早在2013年年底，工信部就發布《關于推進工業機器人產業發展的指導意見》，對中國工業機器人產業發展進行了戰略層面的規劃指導。

2016年，在國家在“十三五”規劃中，明確表示支持大力發展機器人技術，大力培育壯大工業機器人、增材制造（3D打印）等產業鏈，推動機器人及智能裝備在建筑行業中的應用。

2018年，工信部、發改委、財政部聯合印發《機器人產業發展規劃(2016-2020年)》，規劃要求，五年內形成我國自己較為完善的機器人產業體系。

但這就夠了嗎？

市場不大，落地很難

房企們搶灘的建筑機器人市場，其實并不大。

根據新思界調研數據，2018年全球建筑機器人銷售量1150臺左右，預計到2025年全球建筑機器人年銷售量或將達到3200臺左右，市場規模達2.3億美元。

也就是說，如今的建筑機器人，可能才不到15億元的市場規模，全球建筑機器人數量也極其有限。

“盡管機器人代替人力去進行高危高難的建筑行為是未來趨勢。但短時間內，建筑機器人在規模應用仍面臨諸多難題。”

業內機器人專家陳啟明告訴AI掘金志，建筑機器人要大范圍代替人力作業，還受到技術成熟、成本控制、智能化程度以及人才等各種因素的影響。

▎研發技術不成熟，核心零部件依賴進口是“卡脖子”問題。

最核心的是技術問題，無論是機器人的開發還是使用，目前中國都沒有統一的行業標準，且不成熟。

陳啟明提到，一些初創型建筑機器人公司為了搶占市場，在沒有完整的技術規劃、成熟的研發體系、專業的職業培養的情況下趕進度，對核心技術研發不足，送去工地的樣機常常因為出現撞墻或者趴窩等問題而被召回。

硬件方面，現有的機器人對外界環境抗干擾性能較差，常因外部磨損影響施工精度；軟件方面，控制系統也不理想，對建筑機器人的動作調整有限，響應速度也不高。

同時，中國起步晚、技術不成熟，建筑機器人核心零部件大部分從日本、德國等國家進口，其中精密減速器70%以上從日本進口，而這些零部件占到機器人整體生產成本的72%左右。

▎智能化程度不高，在建筑工地等非可控環境下的表現不盡人意。

阿里資深研發工程師王黎指出，建筑機器人并不如預期的智能。

在工廠等受控環境中，機器人能夠出色執行重復性的任務，是通過將機器人納入預制構件的大規模制造，由此顯著提升生產效率。

然而，建筑工地遠非一個可控的環境。建筑施工現場環境復雜，具有很強的動態性，被障礙物包圍、在深溝以及在腳手架上移動作業是機器人的常態。任務和周圍的環境都容易發生系統的變化。

避障和移動對建筑機器人在傳感識別、機器人視覺系統、三維空間運動規劃、事件處理控制算法、人機交互等智能技術方面都提出了很高的要求。

不僅如此，在具備移動、感知周圍環境、以及接收和處理數據能力之外，機器人還需要處理笨重或者沉重的負載，如重達數噸的橫梁；也需處理易碎的材料，如瓷磚或者玻璃等。

眼下的技術，難以讓機器人具備如此多功能。

▎研發產出比、行業知識是關鍵。

建筑機器人市場容量小，而算法投入大，研發成本要足夠低，邊際成本足夠低，建筑機器人才有實現的可能，否則業務難以實現閉環。

以現在深度學習的技術，初步素材積累的工作量驚人。

更重要的是，在垂直領域，關鍵的門檻不是AI算法能力，而是行業知識。

算力、算法、數據技術壁壘之外，「場景、應用、知識」成了決定算法能否真正落地的關鍵點。

比如識別不同的建筑物品，需要了解各種建筑場景下需要的各種物品，還需要模擬測試環境和測試集。

這些都需要長期深耕行業，深入到一線，在現場交互，獲得具體場景的認知。

▎研究人才的匱乏，從根源上限制了建筑機器人的發展和落地。

“建筑機器人之父”周惠興曾說：“現在是進入建筑機器人這個行業的最好時機，因為這個行業缺乏人才。”

與其說是最好的時機，不如說是從頭開始的攻堅時期。

清華大學、同濟大學、北京建筑大學等高校從2018年起陸續開設了智能建造相關專業的本科，但目前國內還沒有畢業生。

2014年起有些職業院校開設了工業機器人技術專業或方向，但主要定位于培養機器人操作、運維、營銷方面的人才。

2016年，機器人工程專業在國內本科院校首屆招生，與智能建造專業一樣起步較晚，就業人才數量很少。

可見，目前建筑機器人領域人才是極其缺乏的，尤其是在研究開發方面。

“目前，無論現實技術還是可用人力非常難以滿足建筑機器人的行業發展需求。”王黎說道。

機器人造房子還有多遠？

▎可以不是“機器人”，而是“機器人化”。

張啟明認為，對現有的建筑施工設備進行機器人化改造，是發展建筑機器人技術并使其快速投入應用的一條捷徑。

例如，對于建筑用工程施工車輛，如挖據機、推土機、壓路機等，可結合自主導航與避障、路徑規劃與運動控制、智能環境感知、無人駕駛等技術對其進行改造。

通過改造，能夠實現操作的遙控化、半自主化，甚至完全自主化。

參照這一模式， 亦可考慮對塔吊、起重機等工具進行遙操作改造，通過遠程遙控操作解除施工人員的安全威脅。

張啟明還指出，目前研發的很多機器人技術均屬于通用技術。

例如，在環境感知與建模方面，可利用無人飛行器(UAV)、輪式/履帶機器人等移動平臺搭載激光雷達，結構光攝像頭、3D視覺等環境感知設備，結合多源信息融合、同時定位與地圖創建(SLAM) 等環境建模技術，實現建筑物內外結構及周邊環境的3D建模。

再如，基于機械手，加上移動機器人底盤搭建的通用移動操作平臺，有望替代人工完成諸如砌筑、抹灰、平整、拋光、編織、鋪貼、鉆孔等多種操作。

“當然，由于建筑業有其獨有的特殊性，通用技術不可能解決所有問題。”他補充道。

為了能夠實現智能建造，根據行業特性研發專用建筑機器人，是極其必要的。

例如，“3D打印建筑機器人”的突出代表“輪廓工藝”技術，針對房屋施工的各種特殊需求，進行針對性地設計，最終才成就了該系統直接打印包括水電管線在內的完整房屋的能力。

又例如，噴漿機器人、ERO混凝土回收機器人等，均是針對建筑業的特殊需要定制研發的。

路漫漫其修遠兮

既然市場不大，落地又很難，為什么房企還有如此陣仗？

其實，房企在轉型中也是摸著石頭過河，擼起袖子拓荒。

要找新的出路，房企逃不過“開源”和“節流”兩條路。

房企們的開源之路五花八門，恒大造車，萬科養豬，還有融創進軍醫療，佳兆業搞電競，旭輝發展教育，綠地投身金融等等。

如何節流？降本增效必定繞不開科技，以地產為本的房企們，建筑機器人算得上離節流最近的一條路之一。

又或者，以建筑機器人為出發點，以絲滑地切入到其他機器人市場。

畢竟，建筑機器人的市場不大，但是整個機器人的市場卻有700百億，比如做餐飲機器人的碧桂園正是其中一員。

距離第一個搞機器人房企的萬科已經過去6年了，如今萬科機器人水花漸少，似乎偃旗息鼓。

“萬科40%員工都是機器人”能否實現暫不得而知，不過現任萬科董事長郁亮倒是曾明確表示：“做了三年沒做成的新業務就不要再做了。”

再看綠地集團當初要與深藍科技高舉高打的物流、醫療、教育以及工業等系列機器人，聲音也逐漸變得微弱。

而碧桂園，創始人楊國強三顧茅廬才挖來的機器人大牛沈崗，寄予厚望要做全球最強的機器人公司，結果一年后沈崗就離開了。

這背后也許是房企的“市場與效率”，技術的“深度與高度”的之間不可調和的矛盾。

路漫漫其修遠兮，建筑機器人產品的研發還有行業拓展才剛起步。

對于房企而言，用機器人代替人力也許是一個方向和趨勢，但距離規模落地還很遠。

可以預見的是：未來，機器人底層技術與計算機視覺的快速突破，能夠讓機器人運動控制變得更加精準實時且操作簡易。

加上來自社會、產業龍頭企業以及大量優秀人才的關注，建筑機器人將很可能引發新一輪建造智能化的發展。

雷鋒網雷鋒網雷鋒網

地產的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。

此話在房地產行業盛行，雖有夸張之嫌，但地產商今時不同往日的處境，已是行業共識。

從土地供給到金融政策，從三令五申的“房住不炒”到“房地產三條紅線”政策的出臺，國家不斷強化對地產行業的調控。

人口紅利漸失、政府調控加強、地產降溫趨冷。

地產受限成定局，巨壓之下倒逼房企謀變革、修內功。

前有恒大造車、賣水、搞足球，后有萬科養豬找出路，房地產商在目光所及之處找尋一切可能的拓展領域。

但仔細梳理之下，基本所有的地產商在自救的戰略選擇上又都達成了一項共識：抓科技。

科技為劍，鞘又在何方？而科技轉型的主試驗場，地產商們也都有了一致選擇：物業。

眼下中國地產10強中已有8家分拆物業上市，截至目前，在港交所排隊上市的物業服務企業已達22家。

引用一句業內人士的看法：地產由激進的拿地擴張模式向運營型模式發展，對物業板塊的精細化運作成為必然選擇。

智慧物業：房企的下一個必爭之地

▎地產下半場，邏輯徹底變了。

地產行業四大支柱：錢、地、人、房。

上一個20年，地產企業跑馬圈地、野蠻生長，錢和地是絕對主角。

下一個20年，人口紅利逐漸消失，金融紅利減少，人和房已經閃亮登場。

以上市物企市值第一的碧桂園服務為例，近年來主力輸出“人性+科技”的口號。

換句話說，過去“錢、地”很重要，未來“人、房”更重要。

人、房的落腳點在哪？智慧物業走進了地產商們的視線。

為什么偏偏是物業？

十幾年前地產行業底層的物業部門，緣何一躍成為幫助房企維持現金流、擴大市場規模的利器？

如果要問眼下最大的AI細分落地市場在哪里，智慧社區必屬其一；如果再問智慧社區最大的AI細分落地市場在哪里，智慧物業又必屬其一。

▎如果說智慧社區是智慧城市構建的mini版；那么智慧物業就是智慧城市構建的神經網絡。

城市大腦最終是否智能，主要依賴神經網絡是否互通、有序。

戰略規劃從上往下做，市場落地從下往上走，智慧物業市場份額的多少，后期直接影響整個云、數據平臺市場的戰爭態勢。

新經濟100創始人李志剛曾告訴AI掘金志，未來新經濟主要由三大區間構成：

第一區間，核心是信息、內容、社交，這個區間，互聯網巨頭扎推，一片紅海；

第二區間，SKU也就是賣貨池，40萬億的市場還有一些垂直和細分機會；

第三區間，本地生活服務，它覆蓋第三產業的各行各業。

萬物互聯時代，誰掌握了家庭智能入口，誰就掌握了第二、三區間的渠道入口。

▎這個入口的最后一道把關人是誰？不是阿里騰訊，也不是京東美團，而是物業。

房子是最牢固的社群，物業借由它能緊緊地圈住用戶。

傳統物業只收管理費，但是現在諸如停車收費、可視對講、視頻門禁，這些社區場景未來都可以通過科技，轉變成物業的增量服務。多業務加碼后的物業管理也會轉型成平臺、中介、服務商。

▎除了占據戰略擴張入口，物業本身也自帶真金白銀。

曾作為地產公司“附屬業務”的物業管理，正逐步擺脫對地產母公司業務底盤的依賴，不僅不需要母公司補貼，還能成為新的“增長點”。

以金科物業為例，金科物業除了母公司金科地產自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機場以及近數十家產業園區。目前，類似的外拓項目，已占金科物業在管面積的53.4%。

同樣，2020年上半年龍湖物業營收24.9億元，在龍湖集團總營收中的占比從去年的約2.83%提高到約4.87%。

當然，物管行業本身的市場潛力也不容忽視：物企負債率低、市場集中度低，擴張空間大。

東方證券2020年7月的研報顯示：物管公司擁有相對穩定的利潤率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分別為：29.1%、29.1%和28.5%，平均凈利率水平分別為11.9%、12.9%和12.8%。

此研報還指出，與地產公司動輒80%以上的資產負債率不同。2019 年，上市物管公司資產負債率的中位數僅為48.2%，扣除合同負債之后，真實負債率不到40%。

物企負債率低，一定程度能夠說明該公司經營穩健，信任度較高，具有良好的發展潛力，能夠吸引投資者融資以達到擴張的目的。

另外，碧桂園服務CEO李長江也在最近某次峰會上曾提及：物管行業的市場集中度非常低，即便是頭部企業，市場占有率也不高。

這一方面說明，智慧物業可能難以強攻，另一方面，這塊還未有人能稱王的市場，誰都有機會向上一博。在整個物管行業分散現狀下，整合機會極大。

局內不少人顯然也已經意識到了這一點，比如雅生活在上市之初就進行了戰略性布局，計劃用募資的65%去做行業的整合。

曾經的附屬品，慢慢支棱起來了。

向上拉高戰略視角，向下奪取服務主導權

“小小”的物業，當然裝不下這么多地產巨獸，當競爭即將白熱化，誰能以最有效的方式挺進碎片化的物業市場，誰就能占領下一個高地。

意識到這一點的房企們開始大刀闊斧地在物業這塊麥田改革：擴容賽道。

物業還是那個物業，物業不再是那個物業。

怎講？

縱觀十大房企，其中不少在物業的謀篇布局上有諸多共性，稍加概括可以分為四步走：

▎重更名 、調定位、轉平臺、精細化服務

第一步：換名字。

不難發現，萬物云、雅生活、華潤物業均進行了更名。

2017 年，“華潤物業服務”更名為“華潤物業科技服務”，開始布局智慧物業服務。

2020 年，“雅居樂雅生活服務”更改為“雅生活智慧城市服務”。

同年，“萬科物業”換裝“萬物云空間科技服務”，簡稱「萬物云」。

不要小看幾個字的變更，它為后面的科技轉型定下基調。

于一家企業來說，“名字”也是一種符號，代表企業的文化、主攻的方向、價值的追求。

房企這波改名，一是為品牌傳播，加強物業的獨立性；二是為戰略轉型，打響物業科技第一戰。

事實證明，物企的言行應征以上說法。

「萬物云」CEO 朱保全曾表示：萬物云的一大使命，就是革掉萬科物業的命。未來萬物云的競爭對手，不會是其他物業公司，而是下沉的科技公司。

第二步：調定位。

正如前文所言，改名確為戰略轉型，包括上述3家房企在內，還有碧桂園服務、招商地產都進行了戰略定位調整。

萬物云瞄準“城市運營商”的角色，雅生活打造起“智慧城市服務商”的人設，華潤物業則舉起了“平臺型泛社區經濟服務商”的大旗，碧桂園服務號稱“為中國領先的城市治理公共服務集成商”，招商物業變身為“物業資產管理運營商”。

以雅生活為例，雅生活組織架構也從松散結構調整為“三級管控”模型。

第一個層級是集團的一級部門，核心是平臺功能，定戰略方向，把控合規風險。

第二個層級是產業公司，目前有住宅、公建、商寫、社商、城市服務五個產業公司，在不同細分領域發力。

第三個層級是經營實體層面，夯實經營服務。

頂層平臺扎穩，中間布下各大垂直賽道，底層完善經營服務能力。

通過這樣的劃分，雅生活既能做好充分授權，又能做好風險管控，能夠支持其更好去發展“智慧城市服務商”的角色。

值得一提地是，新城悅服務、綠城服務等物業也在智慧社區、安防服務領域發力。

發現沒？房企旗下的物企們，不約而同地戰略調整，都指向一個方向：去物業化。他們試圖搭建SaaS平臺，從一個向物業提供服務的企業，轉變成向城市居住空間各大相關行業輸出服務的企業。

第三步：轉平臺。

“我們想做城市空間服務領域的貝殼。”某房企物業從業者直接向雷鋒網AI掘金志露了底牌。

其實這并非其一家之念，繼“去物業化”之后，地產商們另一動作是“平臺化”：從重模式逐漸向輕模式進發。

貝殼從線下轉成線上的平臺，成立只用了兩年半的時間就上市，備受資本追捧，其股價一度較20美元/股的發行價上漲超三倍。

貝殼這種已被證實“跑得通”的平臺模式也讓其他物業看到了另一種可能：即打破開發商旗下物業的局限性，從線下轉線上，讓一個“重”的行業變“輕”。

萬物云的CEO朱保全也曾對外表示：“我們的變化，跟貝殼挺像的。如果萬物云對標貝殼找房，萬科物業對標的就是鏈家。我們未來可能還會投一些物業公司，然后物業公司購買我們的科技服務，這個就像貝殼系的德佑。埃森哲咨詢（ACN）為中小物業提供服務，我們輸出BpaaS就很像ACN。”

如果說物業向上拓展到城市空間服務，極大拓展了領域空間，拉高戰略視角，那他們向下則細化到物業的方方面面，以武裝到牙齒的姿態，爭奪精細化服務的主導權。

是的，他們的第四步，是精細化物業服務。

戰略升維，是為了擴寬智慧物業賽道；細化服務，則是將觸角部署至智慧物業賽道的毛細血管。

此前雷鋒網AI掘金志一直強調，智慧物業不缺江湖。

地產公司是當之無愧的地主豪強；

風暴核心人物物業公司，勤勤懇懇，熟知社區上下；

新晉士大夫互聯網公司，沒有武功絕學，但滿腹才學，擅長融會貫通，“無中生有”；

武藝高強的科技公司，掌握著攪動江湖的武功秘籍：技術實力。

縱有此般有錢有顏有實力和手段的發力者，多年仍難拿下一個物業的載體小社區。

皆因這些看起來大而美的行業，內里充斥著不為人知的雜、碎和苦。

最后1.5公里，看似近在咫尺，卻易守難攻。

眼下的地產商，正從各路包抄，持續下沉，吃透最后1.5公里。

如何吃透？

物業的核心工作有“四保”：保潔、保綠、保安、保修。

保潔和保綠壁壘不高，不少房企大多選擇外包，核心在于保安和保修，這也是房企們的核心發力點。

以萬科為例，近日萬物云分拆萬御安防，欲再造中國「西科姆」。

此番分拆，一為加大品牌力度，二來，也意味著萬科將物業行業進一步垂直細分，將物業產業鏈中的底層能力進行標準化，再通過萬物云，把服務品質和管理經驗向行業開放和分享，以期改變整個行業的發展路徑。

此番進攻西科姆模式，秉承“干活”人設，承接安防的雜活、碎活、苦活，核心競爭力之一在于遍布服務網絡，隨時響應。

通過安防硬件全面覆蓋小區，具備更強的獲取用戶能力，更高的用戶黏性，同時可對獲得的用戶進行精準的社區廣告，社區電商和各類生活服務等。

左手管家服務，右手技術服務，細化行業，強化能力，加強品牌認知，對外輸出積累的機電服務同時，吃透社區安防，實現規模化。

保安上大動干戈，保修上也動作頻頻。

萬科、碧桂園、時代物業、新城悅服務都紛紛設立自己的維保公司。

以極其細分的電梯行業為例，地產們紛紛下場，武裝自己，搶占地盤。

2017年萬科物業收購了耀江物業，即浙江三和電梯，后者從2019年10月到12月，短短的3個月的時間在全國成立了32家分公司。

2020年，碧桂園服務收購了溧陽中立60%股權，并開始跨界挖人，大量招聘電梯制造領域的電梯研發高級工程師、電梯制造工藝總監、產品工藝副總監、生產總監、電氣工程師、高級電氣工程師等。

更早以前的2019年8月，碧桂園與菱王電梯達成合作。據稱菱王電梯深度參與碧桂園旗下的廣東博智林機器人公司項目的建設。

而在2020年11月30日，新城控股兄弟公司新城悅服務與常州電梯工程、上海金賢電梯工程達成股權合作，新城系亦從此進入電梯行業。

未來，保修板塊的各個細分領域，都將一一迎來各自的新戰事。

自研VS合作，各成一派

物企間既然有共性，那么肯定也有個性。

在科技賦能物業方面，有些物企較為喜歡自主研發，有些物企則較為傾向與科技公司合作。

比如，華潤萬象和龍湖智慧服務則是“自研派”。

華潤萬象為了滿足業主對高端日常生活、資產與消費、科技互聯網及其他個性化服務的需求，打造了“悅+智慧生活服務平臺”。

龍湖智慧服務，為了解決掣肘物業服務行業發展的兩大痛點：高昂的人力成本+信息流轉成本，自主研發了“智慧服務引擎”。

與“自研派”不一樣的“合作派”則有恒大物業、中海物業、雅生活。

2021 年 5 月，恒大物業&騰訊合作，聯合推出物業科技平臺“微物云”。

官方資料顯示：“微物云”將集成智慧物業SaaS系統、空間物聯網和用戶運營服務三大板塊，幫助傳統物業公司擴大服務內容、提升數字化水平。

繼與騰訊聯手打造微物云之后，恒大又與商湯合作，通過人工智能技術賦能智慧社區，為業主帶來了更智能、更便捷、更優質的居家生活服務。

例如，社區內出現濃煙明火、違規闖入等安全事件，平臺可在5秒內安全告警；通過恒大智慧社區APP，業主可隨時精確了解老人和兒童在小區的動態，靠近危險區域可迅速推送報警信息等等。

“左手互聯網巨頭，右手AI獨角獸”的恒大，同時還與騰訊、阿里、商湯等科技及安防行業龍頭企業合作，打造了標準化智慧運營體系。

與恒大物業一樣，中海物業、雅生活也積極與第三方公司合作，打通智慧社區“最后一公里”。

雅生活與京東、五糧液、維達、廣州聯通等企業合作，讓線上線下的零售服務可以直接到家，無論是生鮮還是智能定制服務，都可以一觸即達。

中海物業也與&華為合作，在多個中海社區，打造智慧社區解決方案。

其實，無論是“自研派”還是“合作派”，都有各自的優勢。

“自研派”能夠掌握更多的主動性，能夠結合企業戰略，進行長線布局；而“合作派”則能夠直接利用科技公司成熟的技術，節約研發時間，迅速達到用技術賦能物業的效果。

總結

眼下是物業管理行業最美好的時代，也是競爭最激烈的時代。

物聯網、互聯網技術的發展，在改變著這個行業，而行業也在改造著技術。

物企們排隊上市之下，資本紛紛融入這個行業，投資、并購，行業集中度會不斷加大。

一旦寡頭形成，會加大對科技的投入、對人才的投入、對研發的投入。小企業沒有能力去做這些投入，將面臨著被淘汰的危險。

在寡頭未現之時，各大物業利用科技如何賦能物業？物業又將與科技擦出什么新的火花？這值得各位看官拭目以待

雷鋒網雷鋒網雷鋒網

從鋼筋混凝土到科技數字化，傳統住宅及配套設施服務正在進行著一場從“功能機”到“智能機”的躍遷，科技地產屢被重倉、物業公司集體上市、開發商向運營商的轉變……，讓新一代住宅、社區被插上了一根連接網絡世界的網線，成就“新基建”。

在這一過程中，各家地產廠商經歷了怎樣的浴火和重生？如何加持科技完成轉型？

為此，雷鋒網推出《地產科技戰》系列文章，以產業深度視角，追溯中國頭部地產廠商科技轉型的這十年，揭開新一輪“土地改革”的神秘面紗。

本文是雷鋒網《地產科技戰》系列文章第一篇。

作者 | 肖漫

編輯 | 王金旺

出品 | 雷鋒網產業組

今天的新恒大已經不是過往的恒大。

當許家印在今年 4 月的業績會上說出這句話時，大眾似乎并無太多意外，仿佛恒大走出的是能被預見的一步棋。

然而，新恒大的出現并非憑空造出，而是恒大在長達十幾年的產業布局中進化而來。

創立于地產黃金時期，在經歷了十年深耕、十年擴張之后，早在 2016 年，恒大就已經問鼎地產行業。不過，拿下行業第一的寶座后的恒大，還無法躺平享受這一切。

隨著國家調控政策的推出，以及房地產行業進入增長瓶頸期，恒大在迅速擴張的同時也在同步謀變，“新恒大”應運而生。

新恒大畫了個“圓”

自 1996 年成立到現在，恒大可以說將其“不安分”的基因體現得淋漓盡致。

尤其是在經歷了十年黃金發展期后，地產行業迎來嚴峻的調控時期。從土地供給到金融政策，國家不斷強化對地產行業的調控；這對房企造成了巨大的壓力和挑戰，但也倒逼了房企修煉內功，積極求變。

在這個背景下，恒大在求變一事上可以說是頗為積極。

其中尤為令人矚目的是，恒大在 2017 年踩下戰略剎車，從“三高一低”戰略轉變為“三低一高”，并在政策逐漸收緊的 2020 年提出“高增長、控規模、降負債”戰略。

隨后，在經過一系列的戰略調整后，恒大終于又在 2021 年宣布完成了“多元產業+數字科技”的戰略布局，即“新恒大”的到來。

在業績發布會上，“新恒大”的產業版圖也被一并攤開：覆蓋衣食住行、文旅康養等領域，通過恒大地產、恒大物業、恒大汽車、恒騰網絡、房車寶、恒大童世界、健康產業、恒大冰泉 8 大產業平臺聯動，構建科技數字閉環。

許家印稱：

恒大選擇這些行業不是憑空拍腦袋的，而是通過多年的努力布局與行業調研。

在恒大集團董事局副主席夏海鈞看來，房地產行業目前已經進入了行業增長瓶頸期、房企格局固化期、實體屬性回歸期，在這樣的背景下，恒大要成為“生存”下來的“適者”，就要率先改變自己、適應這種環境的變化。

事實上，“新恒大”這盤棋落成之前，恒大已整整布局了 12 年，歷經了四個“三年計劃”。

早在 2017 年，許家印就曾宣布恒大集團完成了多元化發展的產業布局，當時，恒大的多元業務僅有地產、金融、健康、文化旅游四方面。

恒大多元化的發展，經過八年的探索、調研和投入實踐，已經形成以民生地產為基礎，金融、健康為兩翼，文化旅游為龍頭的發展格局。

許家印在內部會議上表示。

然而，對比前后的轉型不難發現，恒大一直在圍繞地產向外尋求新的增長點，其多元化內容也在隨著時代潮流方向演進中進一步變得更為豐富，最終形成了八大產業布局。

“恒大的多元化特點一個是圍繞房地產主業做了一系列的‘同心多圓’，一個是圍繞大數據，做了一個數據閉環。”夏海鈞在業績發布會上表示。

如果說，多元產業為“新恒大”畫了個圓，那么恒大的數字科技則是“圓的半徑”，某種程度上來說，這個圓的半徑將橫跨恒大“產業多圓”，統合多元化產業的數據，從而幫助恒大進行不同產業的相互聯動和促進，實現 “構建科技數字閉環” 的目標。

而面向科技轉型，恒大的野心并不小——“恒大的未來目標是由一家中國頭部房地產企業轉型成為世界一流的科技企業。”夏海鈞在 2020 年業績發布會上表示。

數字科技作“半徑”

恒大的目標顯然很高遠，但對于目標的實現路徑，恒大并非毫無思考。

能夠實現這一目標的基礎在于，貫穿我們八大產業布局的背后是大數據，通過數據的閉環為用戶提供了全方位的服務，全方位的服務又會為我們提供更大的用戶群體，由此實現更大的數據閉環。

通過這樣一個循環往復的科技網絡，恒大未來才可以實現由房地產業向科技企業轉化。

這是夏海鈞的想法，也是恒大產業發展的一個大致方向。

對于恒大而言，從房地產企業向科技企業的進化過程中，科技需要像“基因”一樣滲透進八大產業之中，而不僅僅只是作為提升效能的工具——因此，恒大的科技布局也早已開始。

恒大在高科技發力甚猛之時，是在 2018 年，也是從這一年開始，“高科技”成為恒大業績發布會的高頻詞。

2018 年 4 月 9 日，恒大與中國科學院簽署全面合作協議時，許家印宣布恒大集團正式進軍高科技產業。

當時，許家印表示，恒大計劃在未來 10 年投入 1000 億元與中科院共同打造三大科研基地，重點布局生命科學、航空航天、集成電路、量子科技、新能源、人工智能、機器人、現代科技農業等領域。

仔細觀察不難發現，恒大與中科院合作布局的大部分領域能夠為恒大幾大產業形成賦能效應，只不過，在宣布合作之后，恒大與中科院便再無公開過合作動態。

在恒大宣布進軍高科技產業的四個月后，恒大成立了“恒大高科技集團”子公司。不過，雷鋒網翻閱“恒大高科技集團”過往發展經歷，其多與戰略投資相關，并且主要集中于智能家居領域。

僅在近三年（2019 年至今）的時間里，恒大高科技集團就多次出手，投資了包括歐瑞博、綠米、杭州控客等智能家居廠商，具體如下：

• 2019 年 11 月，恒大高科技集團曾戰略投資歐瑞博，歐瑞博 CEO 王雄輝隨后也表示，在獲得恒大 Pre-IPO 輪戰略投資后，歐瑞博已經在籌備 A 股上市計劃；

• 2020 年 11 月，恒大高科技集團與另一家智能家居廠商綠米聯創成立合資子公司——深圳聯恒智控科技有限公司，對此，官方曾表示，合資公司將整合雙方旗下相關業務與現有資源，旨在打造物聯網時代 B2B 平臺級領軍企業；

• 2021 年 2 月，恒大高科技集團宣布戰略投資杭州控客，后者為全屋智能家居產品和系統提供商，投資旨在整合控客智能產品及恒大產業鏈優勢，深度布局全屋智能領域。

另外，企查查數據顯示，恒大高科技集團 100% 控股的 12 家子公司中，與智能家居、智慧社區等相關公司就占了 5 家。

值得一提的是，在 2021 年 1 月 23 日發布“超級空間 1.0”全屋智能家居產品的星絡家居正是恒大高科技集團旗下的子公司。

據了解，星絡家居在發布會上推出了家居電腦、小星 AI 智能管家等產品，同時，星絡家居還宣布與索菲亞、東鵬、新明珠、中深裝飾等合作伙伴達成了戰略合作。

星絡家居 CEO 王小樂在發布會后也曾透露，“超級空間”2.0 已進入最后測試階段，將實現從“全屋智能”向“空間深度智能”的進化。

在一系列的動作之后，恒大正努力給自己貼上高科技和數字轉型的標簽——只不過，要徹底從地產企業轉型為科技企業，恒大還有很長的路要走。

物業成“加速器”

在通過科技繼續挖掘地產行業這座金礦的過程中，物業成為包括恒大在內的房地產商最趁手的一件工具。

實際上，自 2019 年開始，房企物業開始迎來“井噴”勢頭，僅一年的時間，就有 12 家物管企業以 IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，數量相當于此前五年（2014 年到 2018 年）主板物業股的總和。

在房企物業“上市潮”到來時，恒大物業也沒有閑著——2020 年 7 月，恒大方面正式宣布將分拆物業版塊上市。

與此同時，在 "科技賦能" 的大旗下，憑借許家印強大的“朋友圈”資源，不到半個月時間，恒大物業就合計引入了 235 億港元戰略投資，包括中信、光大控股、紅杉資本中國基金、云鋒基金、騰訊等眾多企業紛紛入股。

某種程度上來說，恒大引入多家戰投有著提升上市估值以及未來戰略發展的考量，但投資巨頭、互聯網巨頭紛紛參與其中，其實也反映其搶灘物管市場的野心。

另外一個重要的背景信息是——2020 年 8 月，政府頒布了三條紅線監管指標。根據監管要求，排名前十的房企中有三家全面觸及，其中就包括恒大。

僅籌備了 5 個月左右，恒大物業就成功在 2020 年 12 月登陸港交所。

上市之初，恒大物業明確表態將通過科技賦能，實現由傳統物業公司向科技型服務公司升級；現在看來，恒大物業的轉型其實某種程度上助力了“新恒大”的出現。

事實上，在數字化巨潮之下，物業版塊作為房地產商與地產業務銜接最為緊密的一大業務，成為房企數字化轉型升級的重頭之地。其中，萬科物業轉型為“萬物云”，碧桂園提出“新物業”概念等。

對于恒大物業，其科技轉型主要有“兩把抓手”，一是搭建科技平臺，二是推動 AI 社區落地，前者布局“基建”，后者發力業務。

科技平臺搭建方面，就在上個月，恒大與騰訊達成戰略合作，將打造面向全社會開放的物業科技平臺“微物云”。

公開資料顯示，“微物云”將覆蓋智慧物業 SaaS 系統、空間物聯網和用戶運營服務三大板塊，全面導入醫療、養老、教育、金融及社區團購等增值服務，從而助力傳統物業從空間、資產的運營轉移到社區用戶的數字化運營。

事實上，在與騰訊合作打造“微物云”之前，恒大物業也一直在布局智慧平臺的建設——恒大物業 2020 年年報顯示，恒大物業目前已完成了物業 SaaS 管理平臺、ERP 智能管理平臺、大數據平臺、物聯網平臺等智慧平臺建設。

AI 社區落地方面，恒大同樣采取合作形式。2020 年 12 月，恒大與商湯科技達成戰略合作，致力于通過人工智能技術賦能智慧社區。

6 月 1 日，恒大與商湯科技公開了其合作的首個人工智能示范社區，其管理方案涉及社區內 31 個高感知場景，包括人員通行、機動車管理、社區安防管理等均包含其中。

從新近動態中不難看出，恒大物業線上+線下正同步發力，但與此同時也透露出另一重要消息，無論是線上平臺的搭建，還是線下 AI 社區的打造，恒大物業都尚且處于初步階段。

這對覆蓋全國 310 個主要城市的恒大物業的體量而言，恒大物業要全面實現科技轉型，仍有長路要走。

恒大無法躺平

回望恒大過去發展的 25 年，不難發現，這是一家緊緊把握著時代戰略，并能夠順勢而變的企業，黃金時期的入局與擴張，再到“三高一低”、“三低一高”、“高增長、控規模、降負債”等發展戰略的提出，恒大一直在變。

但與此同時，在頂層戰略的包裹下，恒大也在“擴寬河道”，從地產拓寬至四大業務，再到八大產業，而在這之中，科技起到了重要的助力作用。

在“多元產業+數字科技”這樣組合的量變下，最終恒大以“新恒大”面貌昭告大眾。

恒大成為“新恒大”的過程，其實也是房地產商在收獲了地產紅利之后如何“固守疆土”的寫照，在這樣的轉型背后，其實正說明了——在數字化科技浪潮到來之時，沒有人能夠躺平迎接。

即便是恒大這樣體量的頭部玩家。

作者 | 肖漫

出品 | 雷鋒網產業組

一場房地產巨頭的求變征戰，正悄然開啟。

近年來，在限價限購、“房住不炒”以及三道紅線的調控政策下，房地產企業競相加快轉型升級的步伐。

一方面，房地產市場增量已逐漸見頂，房地產上亟需在存量市場尋求第二增長曲線和新的利潤增長點，而隨著消費升級帶來的場景化需求，智能家居、智慧社區、智慧物業等成為產品賣點溢價的重要因素。

另一方面，科技巨頭們也紛紛瞄向智慧地產入口，進擊了房企巨頭的領地。而站在地產商的立場上，當智慧地產的風口到來時，地產企業顯然不愿為他人做嫁衣。

從“賣房子”到“賣空間”再到“賣生活態度”，住宅的智能化正成為房企業務增長的新突破口。

根據克爾瑞機構發布數據，截至 2020 年底，TOP50 房企已全部涉足全屋智能領域。不僅如此，在剛剛過去的 2020 年，TOP50 房企精裝修交付中，全屋智能配套率高達 82.2%。

不過，雖然住宅智能化是房企轉型大方向，但從業務模式來看，家居行業與地產行業之間仍存在著較大的差異，現階段，多數房企主要還是以“軟件+硬件+平臺+服務”為思路或自研、或合作。

從長遠來看，房企紛紛轉型智慧化住宅建設，與家居市場潛力也不無關系。前瞻產業研究院數據顯示，2021 年中國智能家居市場規模將達到 4369 億元；可以說，這是一片充滿機遇的藍海市場。

從智能家居、智慧社區撕開一道口子，進而覆蓋智慧物業，再擴大至智慧城市，從“家”到“城”，由點到面進行覆蓋和資源整合，從而形成生態協同，這無異是一塊前所未有的金礦。地產巨頭們不想錯過，也不愿被落下。

那么，地產巨頭是以何種方式沖進這塊領地“掘金”？

對此，雷鋒網從智能家居、智慧社區、智慧物業等多個方面，梳理了 10+ 家地產公司的布局與現狀。

恒大：超級空間 1.0 與戰投圈地

2021 年 1 月 23 日，恒大高科技集團全資子公司“星絡家居云物聯科技有限公司”召開首場產品發布會，正式對外發布了包括包括家居電腦、小星 AI 智能管家在內的“超級空間 1.0”全屋智能家居產品。

值得注意的是，星絡研發的智能家居的連接和控制系統覆蓋了影音娛樂、智能照明、智能晾曬、智能看護、家居安防和健康服務等多個場景，并與 205 個品牌完成了 302 個品類，共計 1137 個家電型號的深度連接。

此外，據雷鋒網了解，星絡家居“超級空間 2.0”也已進入最后的測試階段。

在戰略合作方面，星絡已經與索菲亞、東鵬、新明珠、中深裝飾等達成戰略合作，截至 2021 年 1 月，星絡家居已接入 1137 個型號的單品。

恒大星絡家居宣布，計劃兩年內在全國建立 500 家品牌旗艦店并招募 2000 位城市合伙人，輻射各個行業領域和地域。未來，恒大星絡家居將投入 3.8 億元用于全國 500 家旗艦店的裝修、上樣等。

恒大不僅加大了自主研發投入，為了進一步加速對智能家居行業的布局，還通過對外投資及合作方式進行深度優化，諸如：

• 2019 年 11 月，恒大投資歐瑞博 Pre-IPO 輪戰略融資。

• 2020 年 11 月，恒大高科技集團與智能家居廠商綠米聯創成立合資子公司——深圳聯恒智控科技有限公司，宣稱要打造物聯網時代 B2B 平臺級領軍企業。

• 2021 年 2 月，恒大高科技集團宣布戰略投資杭州控客，后者為全屋智能家居產品和系統提供商，投資旨在整合控客智能產品及恒大產業鏈優勢，深度布局全屋智能領域。

物業方面，2020 年 12 月 2 日，恒大物業登陸 A 股市場。上市之初，恒大物業就宣布，將通過科技賦能，實現由傳統物業公司向科技型服務公司升級。

截止 2021 年 3 月，恒大物業已擁有一支 150 余人的頂尖技術團隊，擁有相關專利 180 余項。同時，恒大與騰訊、阿里、商湯等科技及安防行業龍頭企業合作，打造了標準化智慧運營體系。

截至 2020 年 6 月 30 日，恒大物業總在管面積約 2.54 億平方米，管理 716 個物業項目。總簽約面積約 5.13 億平方米，為 1354 個項目提供物業服務。

碧桂園：搭“臺”建“腦”，推“新物業”

2019 年初，碧桂園將公司戰略定位升級為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”，轉型之下，碧桂園目前已成立/投資共有 20 個科技公司，涉及范圍從機器人研發、智慧建造、智慧社區、智慧營銷等九個方面。

在物聯網方面，碧桂園最早的技術布局開始于 2015 年。彼時，碧桂園服務就已搭建技術平臺，嘗試云-邊-端的整體物聯網架構的建設，并逐步建立起基于設備端的傳感器和一線應用能力。

到了 2018 年，碧桂園完成了碧桂園碧合平臺的開發，并在潼湖科技小鎮上線。據了解，碧合開放平臺主要包括四部分——物聯網平臺、互聯網平臺、支付平臺和大數據平臺。

而后，在這樣的戰略定位下，為了推動 AI 與社區場景的結合，先是攜手騰訊打造“AI+服務”社區，在智慧物業、智慧社區、物聯網創新實驗室、大數據與云服務等方面展開合作；而后在 2019 年 3 月與海康威視聯合成立了“AI 聯合創新實驗室”，并發布邊緣端產品“AI 鳳凰魔盒”，推動了 AI 與社區場景的融合。

通過與騰訊、海康威視等跨行業科技巨頭開展戰略合作，結合自身建設的研發體系，碧桂園服務逐步打造了社區的“智慧大腦”。

2019 年 5 月，碧桂園服務推出了首個基于 AI+ 物聯的 AI 全棧解決方案產品體系，包含了云、邊、端三個結構內所有的產品，應用范圍覆蓋前臺、后臺、決策、運營四類，近 30 個場景。

智能家居方面，碧桂園相繼推出家居服務商“現代筑美家居”、家居平臺“創喜邦盛家居”、以及家居品牌“橙家”，直接進軍家居市場。

不僅如此，碧桂園還通過頻頻加碼建材家居領域，涉足衛浴、廚柜、瓷磚、家具、地板、衣柜、淋浴房等，加速整合全產業鏈。

有了前期的布局， 2021 新產品系的發布會上，面向“星、府、云、天”四大產品系列，碧桂園提供了“智能家居+智慧社區”方案。

物業方面，碧桂園服務早在 2018 年 6 月 19 日就已登陸港交所，為了契合公司戰略定位的轉型，2019 年 5 月，碧桂園服務正式從“廣東碧桂園物業服務股份有限公司”變更為“碧桂園智慧物業服務集團股份有限公司”。

此外，2020 年 11 月 26 日，基于對新時代物業服務行業的理解，碧桂園提出了“新物業”概念。

截至 2020 年 6 月 30 日，碧桂園服務合同管理總面積達 7.46 億平方米，約 5 萬人的服務團隊為近 377 萬戶業主提供社區服務，其營收同比增長 78.4%。

萬科：以“萬物云”為圓心向外延伸

萬科的發展經歷了“多元化—房地產—地產相關多元化”的發展路徑，在一系列的變革以及社會環境的變化之下，萬科在 2020 年年末提出了繼“白銀時代”、“活下去”之后的第三個口號——“一根筋”的口號。

萬科董事長郁亮曾公開表示，萬科準備在房地產及圍繞居住的相關領域一根筋地發展下去，即便是撞了南墻也不會回頭。

2020 年 5 月，萬科物業披露了萬科物業社區、商企、城市空間服務“三架馬車”模型。這是萬科物業繼 2018 年發布“住宅商企 兩翼齊飛”戰略后，再次發布企業升級規劃。

伴隨著這一改變，萬科物業發展股份有限公司在 2020 年 10 月 31 日更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”（簡稱“萬物云”），致力于以科技推動空間服務業的數字化升級。

萬物云主要包括 Space、Tech 和 Grow 三大模塊，具體如下：

• Space 模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”、“樸鄰發展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，以及歸屬城市空間服務、全國首個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”；

• Tech 模塊則包括“萬睿科技”、“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；

• Grow 模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。

據萬物云 CEO 朱保全介紹，萬物云將做成開放的平臺，Tech 模塊已經成型且具備 BPaaS（流程即服務）輸出能力與廣泛的 IoT 連接能力。

值得一提的是，改名之后，萬科還進行了一系列資本動作，包括成立由萬物云全資控股的深圳市萬科物業控股有限公司，轉讓深圳、杭州、大連、佛山、武漢、青島、西安等 30+ 家物業公司 100% 股份予深圳萬科物業控股等。

智能家居方面，萬科還通過合作、投資等形式進行深度觸達，包括與小冰合作打造人工智能“小萬”；與綠米聯創合作，提供全屋智能方案與服務等。

其中，萬科與小冰的合作打造的“小萬”已經能夠控制制如物業管理處智能終端、社區管家智能終端、電梯、水暖和常見的智能家電等近30個不同品牌的第三方智能設備，目前已在武漢、廣州、福州等城市的全屋智能中部署。

美的置業：從“一主兩翼”到“四大航道”

2020 年，美的置業將此前的“一主兩翼”戰略升級為“四大主航道”，即住宅開發、大服務、產業發展、和商業運營。

伴隨著戰略升級并基于自身制造業基因優勢，同時結合智能化和建筑工業化積極拓展“第二跑道”，美的置業將“智慧、健康、綠色科技人居生態鏈”作為其差異化競爭優勢，尤其在智能家居的布局上。

智能家居方面，美的置業 2014 年啟動智慧家居戰略，2015 年推出 5M 智慧健康社區理念，而后陸續成立了設計院和美家智能科技公司。截至 2019 年 7 月，美的置業智慧家居已在全國落地 40 城、交付 3 萬套。

圍繞“智慧家居”的構建，美的置業在 2019 年成立了美的置業智慧生活研究院，打造了美的超級大腦 X Brain 。

據官方介紹，美的超級大腦 X Brain 集五大中心于一體：信息中心、認知中心、交互中心、記憶中心和決策中心，能自動記憶家庭成員的行為習慣，根據環境狀況自動決策，分析家庭狀態從而做出調整。

智慧社區方面，除了美的置業智慧生活研究院的自主研發，美的置業還通過整合互聯網廠商優勢技術能力打造智慧社區方案。

2020 年 3 月 19 日，美的置業聯合阿里云重磅發布了首個 AI 社區大腦，通過 IoT、云計算、人工智能、大數據等技術，打通社區智能化與家居智能化，展現了智能無感通行、AI 智慧眼、未戴口罩識別、區域入侵監測等十大“黑科技”。

另外，美的置業與華為合作打造智能居家安全場景，包括老年人跌倒檢測、發病求助、入室劫持、火災及煙霧檢測；以 1.2 億收購歐瑞博 15%股權，發展智慧社區及智慧家居等。

不僅如此，在與歐瑞博的合作上，美的置業間接全資附屬公司“佛山市順德區美家智能科技管理服務有限公司”與歐瑞博科技成立了實體公司，前者將能夠適用歐瑞博的授權技術，豐富智慧家居產品。

據美的置業透露，自 2020 年起，所有新拿地項目都將具備 AI 社區功能。

物業方面，美的物業早在 2000 年就已成立，于 2016 年 11 月掛牌新三板。

2020 年 7 月 24 日，美的物業宣布更名為“鉑美物業”，并調整了經營范圍，擬剔除酒店管理、房地產中介服務等業務。

對此，美的物業內部人士稱，經過系統梳理后，公司決定理順橫向管控和縱向業務線條，調整的其核心邏輯在于回歸服務。

世茂：“大飛機戰略”與“世茂物聯”平臺

在 2019 年業績發布會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇公布了世茂“大飛機戰略”——即以住宅開發為主，以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為堅實“雙翼”；以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡發展的“尾翼”。

其中，世茂服務為“大飛機戰略”的“雙翼”業務之一，前身為“世茂物業”成立于 2005 年，在 2019 年 8 月 5 日更名為世茂服務，為世茂集團旗下全資子公司。2020 年 10 月，世茂服務在香港聯合交易所成功掛牌上市。

在智慧社區的構建上，世茂服務既打造了自家的“世茂物聯”平臺，自研“OCEAN X 深藍服務系統”及“OCEAN OS 深藍管理系統”，也通過與科技頭部企業合作輸出智慧化解決方案。

公開資料顯示，以世茂物聯為平臺，世茂服務已經與商湯科技、云知聲、阿里云、海爾智家、海康威視達成合作，構建以場景為中心，以"產品供應鏈"到"消費需求鏈"應用落地為目標的"物-云-生態系統"平臺邏輯。

目前，世茂智慧家居解決方案已先后在廣州世茂天鵝灣、廣州世茂天越、杭州世茂泰禾中央廣場、昆明世茂璀璨臻越等世茂社區中落地。

保利：大物業、小場景、新商業、數字驅動

2018 年 9 月，保利地產提出“不動產生態發展平臺”的戰略定位，“一主兩翼”發展戰略升級為“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”。

在大戰略的基調下，保利地產控股子公司保利物業在 2019 年發布了大物業戰略，以“大物業、小場景、新商業、數字驅動”作為戰略路徑，保利物業邁入“大物業時代”。

保利物業從兩方面進行布局，一方面拓展住宅物業、商業物業、辦公物業等多元化物業服務產品結構；另一方面，由基礎物業服務拓展到社區增值服務，滿足業主多樣化個性需求。

“基于大物業的全域化、全場景視角，智慧社區建設已經融入到智慧城市建設之中。”保利物業總經理吳蘭玉曾公開說道。

事實上，保利物業在智慧社區上的建設，早于大物業戰略的的提出。

面向智慧社區，保利物業選擇自主研發主數據平臺的方式——通過建立芯智慧社區云平臺，解決信息的統一連接問題，再通過從外面采購系統和軟件的形式，完善平臺的建設。從而根據業務的情況，不斷將數據進行拆分組合，形成新的數據倉庫。

另外，在智能家居方面，保利近年來也是動作頻頻。

早在 2018 年，保利資本 1.5 億元戰略投資上海紫光樂聯物聯網科技有限公司，成為第二大股東，后者為物聯網型無線全屋智能家居系統的研發、制造和銷售的專業廠商。

值得一提的是，UIOT 超級智慧家正是紫光樂聯研發的全屋無線智能家居系統品牌。

綠地：合作為主線，做科技落地的平臺

2018 年 10 月 12 日，綠地集團官方宣布戰略重組，將過去的“一主三大”調整為“三大變革+三大產業”戰略，重組成立的“三大產業集團”包括綠地大基建集團、綠地商貿集團、綠地酒店旅游集團。

其中，面向住宅產品，綠地集團提出了"綠健百科"的產品體系，即綠色環保，健康醫養，技術持久，科技智能。

綠地控股集團總建筑師戎武杰曾指出，綠地不是科技企業，而是為科技技術運用的平臺。綠地集團的科技戰略是要做科技在地產領域的創新和落地的平臺。

在智能地產方面，綠地先后與華為、中興通訊、阿里巴巴達成合作，分別在 5G 技術的使用、項目拓展、大數據的“建設+運營”等方面進行技術補充，具體表現為：

• 2019 年 4 月 29 日，綠地控股與華為簽訂戰略合作協議，圍繞“智能+”地產全產業鏈升級，促進新一代信息技術與地產行業的融合，推動綠地打造智慧地產生態體系。

• 2019 年 9 月 25 日，綠地控股與中興通訊達成戰略合作，雙方將建設地產開發和人工智能的合作模式，推動 5G、云計算、大數據、物聯網等新技術與地產行業市場的融合。

• 2019 年 9 月 30 日，綠地控股與阿里巴巴簽署合作協議，結合阿里巴巴在云計算、物聯網、大數據、人工智能等科技能力，建設“科技+生態+地產”的合作模式，合作范圍包含項目拓展、創新園區開發、地產科技賦能、產品聯動開發（智能家居、智能商辦、智慧城鎮、聯合創新實驗室）等。

在智能家居方面，綠地與深蘭科技在 2018 年成立了合資子公司——綠地深蘭。2019年3月，綠地深蘭創立 G-Housys 智慧家居品牌，致力于提供集物聯網、云服務及智能硬件在內的的全方位智慧家居場景解決方案。

此外，2019 年 6 月 10 日，綠地控股與 AI+IoT 開發者平臺涂鴉智能正式簽署戰略合作協議。綠地控股將依靠涂鴉的平臺，對旗下地產進行從建設開發到運營管理的全產業鏈智能化升級，合作涉及智能家居、智慧社區、智慧建筑、智慧小鎮等多個方面。

截止 2020 年 4 月，綠地健康宅已在 26 個項目上落地，綠地科技宅已在 20 個項目上落地，涉及總建筑面積超 900 萬平方米。

綠城：提出城市服務 4S 體系，搭建社區中腦

2021 年 3 月 22 日，綠城中國對外公布了“1299”戰略體系：1 是指一個核心目標：成為全國TOP10 房企中的品質標桿； 2 是指懂客戶和懂產品這兩個戰略支點；兩個 9 則分別是指 9 大業務和 9 大能力。 

據悉，除鞏固發展主力重資產業務、 做優輕資產業務，綠城將繼續擴展城市更新、康養服務、生活服務平臺、房屋 4S 等“綠城+”七大新興業務。

綠城是在 2019 年開始建造“智慧社區”，針對浙江省提的“139”未來社區頂層設計，綠城提出了「城市服務 4S 體系」。

為構建未來智慧社區，綠城搭建了社區中腦，即社區智慧平臺。

綠城中國智慧園區事業部總經理陳霄表示，在未來社區體系中，綠城理想生活集團將作為運營總包方，引入外部合作伙伴資源和集團內部資源，統籌運營線上社區中腦、線下空間， 最終搭建“政府主導、綠城運營統籌、居民自治”的未來社區。

不過，綠城并不是包攬全部，而是在不同方面尋求對應廠商達成合作。

在技術方面，綠城與華為達成合作，后者以沃土數字平臺為核心，整合 AI、視頻云、5G 等新 ICT 技術，橫向打通業務子系統，幫助綠城搭建科技底座。

IoT 方面，綠城先后與阿里、電信、移動等合作；硬件方面，綠城的合作伙伴包括海康、大華、鴻雁等。

智能家居方面，綠城在 2018 年開始與 AIoT 空間智能化解決方案提供雅觀合作，后者為綠城生活集團提供一站式智能化解決方案。

另外，物業方面，綠城早在 1998 年就已成立了綠城服務集團，并于 2016 年 7 月 12 日在香港交易所掛牌上市。

實地：全方位打通智慧社區“任督二脈”

與其它房地產商不同，實地集團直接將“深耕智慧社區領域，以科技賦能地產”作為品牌定位，目前已發展為一家貫穿全生命周期智慧人居解決方案的綜合性企業。

圍繞“智慧人居生態系統”，實地地產從室內到戶外，通過智能家居、智能機器人、社區物流系統、社區商業配套的協同調度與數據互聯，建立起覆蓋健康生活、社區安防、通勤物流、智能零售、文娛教育五大應用場景服務。

實地集團最初提出構建智慧人居生態系統 SLS （Smart Life System）的戰略設想是在 2018 年。到了 2019 年 9 月，SLS 初具雛形并上線第一版，并在重慶落地全國首個全場景智慧社區。2020年10月，獨立組網的“5G 全場景智能社區”在廣州實地常春藤落地。

同年 12 月，SLS 升級至 2.0 版本，實地集團同步將智能手機、智能汽車領域的 OTA 技術和理念開創性地引入智慧人居領域，在北京發布首個 OTA 智能社區。

SLS 2.0 的架構是"1+4+N"，即 1 朵智慧云、4 大智能中臺、N 個社區智能單品和服務，其中四大智能中臺是核心，即智能物聯中臺、智能數據中臺、AI 中臺和智能應用中臺，能夠實現萬物互聯、海量社區數據融合、多模態視覺智能、戶外語音識別、跨場景全域智能五大能力。

在物流方面，實地與哈奇智能合作，推出了無人駕駛通勤車 hachi auto、智能物流機器人 hachi delight 等機器人產品。

截止 2020 年 4 月，實地集團發展智慧社區解決方案的布局，已在全國 29 城展開。

龍湖：重倉智慧科技，做人與空間的連接

空間即服務，龍湖要做人與空間的連接。

在 2018 年 2 月的龍湖年會上，龍湖 CEO 邵明曉提出了這一概念，也由此開啟了龍湖的一系列轉型。

2018 年 6 月，龍湖地產發布公告稱更名為龍湖集團，正式拋棄地產標簽，向多元化轉型。其時龍湖集團表示，將大力重倉智慧科技，通過信息技術應用，改造優化當前的房地產空間場景，形成新的附加值和競爭力。

就在龍湖集團改名的兩個月后，龍湖物業品牌也宣布升級為龍湖智慧服務（目前尚未上市），轉型為以科技驅動的服務企業。

也正是在這一年，龍湖智慧服務開始系統性構建科技支撐體系，全面啟用“智慧服務引擎”，涵蓋“智慧運營”“智慧大腦”“智慧生活”“智慧空間”4 大平臺，涉及 20 余項科技產品，

在此基礎上，龍湖形成了智慧社區生態。

其中，集成指揮中心是智慧社區的大腦。2014 年，龍湖集成指揮中心開始建設，2019年全新升級為“龍小湖”，擁有智能語音、聲吶預警、自動外呼等功能。

“慧眼”是“智慧服務引擎”的重要組成部分。2018年“慧眼”監控平臺上線，2019年“慧眼”2.0升級迭代。“慧眼”系統是將高清監控設備用作日常園區品質的監控與管理，助力物業各項對客服務。

“小當家”員工 APP 推動系統集成。2016年，“小當家”員工 APP 移動端上線。“小當家”引入搶單模式，業主通過手機端進行即時報事后，系統直接生成工單，員工通過手機端便可搶單。

截至 2019 年年底，龍湖智慧服務已陸續將這些智能系統應用到全國 118 個城市的 1500 個社區中。

融創：提出服務閉環與用戶連接“雙標準”

2019 年 3 月 25 日，融創中國行政總裁汪孟德宣布將融創戰略定位升級為——中國家庭美好生活整合服務商。

汪孟德表示，融創將堅持以地產核心主業，圍繞 “地產 +”，布局融創服務、融創文旅和融創文化三大板塊。

其中，融創服務是融創中國旗下的物業板塊，前身為融創物業，于 2004 年起步，2019 年隨著集團戰略全面升級更名為融創服務。2020 年 11 月 19 日，融創服務成功登陸港交所。

在上市當天，融創服務行政總裁曹鴻玲曾對外表示，融創服務將在提升服務能力的基礎上，打造智慧社區、物業運營管理、客戶生活服務一體化的線上服務平臺，快速發展“線上+線下”的客戶運營能力。

在智慧社區的構建上，融創服務提出了兩個標準——既要與園區服務業務形成統一閉環，協助物業服務團隊達成服務方案落地，又要與客戶建立充分的互動和線上連接，提升服務體驗。

基于此，融創服務旨在構建了包括智慧人行、智慧車行、智慧安防、智慧設備設施““四大業務場景”。

與其它大多數地產商一致，融創服務也選擇了與其它技術廠商合作進行智慧社區打造。

2020 年 9 月，融創服務戰略投資鋒物科技，聚力打造智慧社區、物業運營管理、客戶生活服務一體化的智慧物業管理模式。

2020 年，融創服務與阿里云合作，推出智慧社區 4.0 系統，并在無錫亞美利加智慧型社區試點推行。

地產新故事，未完待續

從家居硬件、機器人到系統，從智能家居到智慧社區、智慧物流，房企的轉型幾乎覆蓋了住宅智能化的方方面面。同時，對求變的房地產企業來說，國家正在極力推進的智慧城市建設，無疑擴大了轉型的基本面。

然而，在房企轉型過程中，也暴露出多方面問題。

雷鋒網注意到，大多數地產商的轉型缺乏系統化的布局，智慧社區、智慧物業的生態存在連接斷層的現象，在轉型中不乏“東一榔頭西一棒子”的間斷性跟進、“掛羊頭賣狗肉”式以產業之名，行地產之實的現象。

這其實與房企技術基因的缺失、固有的房企驕傲不無關系，而在住宅、社區、城市的智慧化建設上，以往“拿錢砸、上廣告、快周轉”的土辦法是行不通的。

智慧化轉型，需要深耕技術，落地應用、提升服務。顯然，地產商們還沒有講好這個轉型的新故事。

在這場求變征戰中，誰能率先上岸？

雷鋒網注：本文作者肖漫，關注智慧地產、智慧社區、AIoT 等領域，尋求報道、爆料請聯系作者：14748243099